Grunderwerbsteuer-Rechner

Dieser Grunderwerbsteuer-Rechner hilft dir, die Steuer und die wichtigsten Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Deutschland in wenigen Sekunden abzuschätzen. Du wählst dein Bundesland, gibst den Kaufpreis ein und erhältst sofort eine klare Kosten-Aufschlüsselung (Grunderwerbsteuer, Notar/Grundbuch, optional Makler) sowie eine visuelle Verteilung. Der Rechner nutzt die in den Bundesländern üblichen Steuersätze (Stand 2026). Wichtig: Verbindlich ist immer der Steuerbescheid deines Finanzamts – die Berechnung hier ist eine Orientierung, die dir beim Planen, Vergleichen und Budgetieren hilft.

So funktioniert’s:

1. Kaufpreis eingeben (für Haus, Wohnung oder Grundstück).
2. Bundesland auswählen – der passende Steuersatz wird automatisch gesetzt.
3. Optional „Inventar/Bewegliche Sachen“ eintragen: Bewegliche Gegenstände, die mitverkauft werden (z. B. Möbel, Küche, Gartenhaus, abnehmbare Markise), gehören grundsätzlich nicht zum Grundstück und können die Bemessungsgrundlage mindern – aber nur, wenn sie realistisch bewertet und im Kaufvertrag separat aufgeführt sind. Damit der Rechner konservativ bleibt, begrenzt er den abziehbaren Inventaranteil standardmäßig auf 15 % des Kaufpreises (du siehst den Hinweis, falls du darüber liegst).

Was zeigt dir das Ergebnis?

• Bemessungsgrundlage: Kaufpreis minus anerkanntes Inventar.
• Grunderwerbsteuer: Bemessungsgrundlage × Steuersatz deines Bundeslands.
• Notar & Grundbuch: Als Prozent-Schätzung (typisch grob 1,2–2,0 %), frei anpassbar – je nach Umfang der Urkunde, Grundschuldbestellung und weiteren Eintragungen.
• Makler: Optionaler Prozentwert, wenn ein Makler beteiligt ist.

Aus allem berechnet der Rechner die „Gesamtkosten inkl. Nebenkosten“, damit du weißt, wie viel Liquidität du zusätzlich zum Kaufpreis einplanen solltest.

Praxis-Tipp zur Finanzierung: Viele Banken finanzieren Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) nur begrenzt. Je mehr Eigenkapital du für die Nebenkosten mitbringst, desto entspannter wird die Finanzierung – und oft auch der Zinssatz. Nutze die Gesamtsumme als Gesprächsgrundlage für Bank/Finanzierungsberater. Wenn du mit einem festen Budget startest, kannst du rückwärts rechnen: „Wie hoch darf der Kaufpreis maximal sein, damit Nebenkosten + Eigenkapital noch passen?“

Fälligkeit & Ablauf (Kurzüberblick): Die Steuer entsteht grundsätzlich mit Abschluss des rechtswirksamen (notariellen) Kaufvertrags. Bezahlen musst du sie meist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – die wird für die Grundbucheintragung benötigt. Darum ist die Steuer zeitlich „früh“ relevant, auch wenn du vielleicht erst später einziehst.

Was der Rechner nicht abbildet: Sonderfälle wie Share-Deals, steuerfreie Erwerbe durch bestimmte Umstrukturierungen, spezielle Bau-/Kauf-Kombinationen, oder abweichende Bemessungsgrundlagen (z. B. wenn nicht der Kaufpreis, sondern ein anderer Wert angesetzt wird). Auch regionale Besonderheiten bei Maklermodellen oder individuelle Notarkonstellationen können abweichen. Für solche Fälle ist eine individuelle Beratung sinnvoll.

Typische Fehler, die der Rechner sichtbar macht:

1. Inventar wird vergessen (oder unrealistisch hoch angesetzt).
2. Notar/Grundbuch werden unterschätzt.
3. Maklerprovision wird nicht sauber als Käuferanteil gerechnet.
4. „Nebenkosten“ werden nicht als Eigenkapital-Posten geplant, obwohl sie kurzfristig fällig sind.

FAQ

1. Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen? In der Regel einen Monat nach Zugang des Steuerbescheids.
2. Wird die Steuer auf den Kaufpreis oder auf den Bodenrichtwert berechnet? Üblicherweise auf die Gegenleistung (meist der Kaufpreis). Nur in Sonderfällen wird anders bewertet.
3. Kann ich durch Inventar Steuern sparen? Ja – wenn bewegliche Gegenstände realistisch bewertet und im Kaufvertrag getrennt aufgeführt sind. Überhöhte Ansätze werden häufig gekürzt.
4. Zählt die Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen als Abzug? In der Regel nein – sie mindert die Bemessungsgrundlage nicht.
5. Was ist mit Renovierungskosten nach dem Kauf? Reine Renovierungen nach Übergang des Eigentums sind normalerweise nicht Teil der Bemessungsgrundlage. Achtung bei kombinierten Kauf-/Bau-Konstellationen: Unter Umständen können Baukosten relevant werden.
6. Gibt es Ausnahmen/Befreiungen? Ja, z. B. Erwerbe unter Ehegatten/Lebenspartnern oder Verwandten in gerader Linie sowie bestimmte Erbfälle. Das ist ein Spezialthema – im Zweifel beraten lassen.
7. Warum unterscheiden sich die Sätze je Bundesland? Die Länder dürfen den Steuersatz selbst festlegen, daher die Spannbreite.
8. Warum weichen Notar-/Grundbuchkosten ab? Gebühren hängen vom Geschäftswert und dem konkreten Vorgang ab (inkl. Grundschuld, Vollmachten, Teilungserklärung etc.). Der Prozentwert ist eine praxisnahe Schätzung.
9. Darf der Käufer immer die volle Maklerprovision zahlen? Bei vielen Wohnimmobilien-Konstellationen mit Verbrauchern gibt es Regeln zur Teilung – prüfe deinen Vertrag und trage hier deinen tatsächlichen Käuferanteil ein.

SEO-Hinweis: Wenn du diesen Wissensbereich unter dem Rechner lässt, steigt der Nutzwert (und oft auch die Verweildauer). Du kannst Fragen/Antworten an deine Zielgruppe anpassen und interne Links zu „Immobilienkauf-Checkliste“ oder „Finanzierungsratgeber“ ergänzen.