Nießbrauch- & Wohnrecht-Rechner

Nießbrauch-Rechner

Berechne den Wert des Wohnrechts für Schenkungssteuer & Immobilienübertragungen.

Immobilienwert (€)

Fiktive Jahresmiete (netto, €)

Alter des Nießbrauchers

Geschlecht

Kapitalwert des Nießbrauchs

0 €

Dieser Betrag mindert den steuerpflichtigen Wert der Schenkung.

Verbleibende statistische Lebenserwartung	0 Jahre
Vervielfältiger (laut BMF-Tabelle)	0.00
Steuerwert der Immobilie nach Abzug	0 €

Steuereffekt: Durch den Nießbrauch sinkt der Wert der Schenkung um den Kapitalwert. Bei einem Steuersatz von z.B. 15% sparst du ca. 0 € an Schenkungssteuer.

Fachwissen Nießbrauch: Immobilien übertragen und Steuern sparen

Die vorweggenommene Erbfolge ist ein zentrales Instrument der Vermögensplanung in Deutschland. Der Nießbrauch spielt dabei eine Schlüsselrolle: Er ermöglicht es Immobilieneigentümern, ihr Objekt bereits zu Lebzeiten an die nächste Generation zu verschenken, sich aber gleichzeitig die lebenslange Nutzung oder die Mieteinnahmen vorzubehalten. Rechtlich gesehen handelt es sich um ein "unveräußerliches und unvererbliches Recht, eine fremde Sache zu nutzen". Für das Finanzamt stellt dieser Vorbehalt eine Belastung dar, die den steuerlichen Wert der Schenkung massiv mindern kann. Unser Nießbrauch-Rechner hilft Ihnen, diesen sogenannten Kapitalwert präzise zu ermitteln.

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnungsrecht?

Obwohl beide Begriffe oft synonym verwendet werden, gibt es juristisch gewaltige Unterschiede. Das **Wohnungsrecht (§ 1093 BGB)** erlaubt lediglich das Bewohnen der Immobilie. Der **Nießbrauch (§ 1030 BGB)** geht viel weiter: Er umfasst die "Fruchtziehung". Das bedeutet, der Nießbraucher darf die Immobilie nicht nur selbst bewohnen, sondern er darf sie auch vermieten und die Kaltmiete behalten. Dies ist besonders wichtig, wenn der Schenker später in ein Pflegeheim umzieht und die Mieteinnahmen zur Finanzierung der Kosten benötigt.

Wie berechnet das Finanzamt den Kapitalwert des Nießbrauchs?

Die Berechnung folgt strengen Regeln des Bewertungsgesetzes (BewG). Zunächst wird der **Jahreswert** ermittelt – meist die marktübliche Nettokaltmiete. Dieser Wert wird mit einem **Vervielfältiger** multipliziert, der sich aus der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchers ergibt. Das Bundesfinanzministerium (BMF) veröffentlicht hierzu jährlich eine aktuelle Sterbetafel. Je jünger der Schenker zum Zeitpunkt der Übertragung ist, desto höher ist der Kapitalwert und desto geringer die anfallende Schenkungsteuer für die Beschenkten. Unser Rechner nutzt die aktuellen Faktoren für eine realistische Einschätzung.

Wer trägt die Kosten: Erhaltungspflichten beim Nießbrauch

Das Gesetz sieht eine klare Aufteilung vor: Der Nießbraucher trägt die "gewöhnlichen öffentlichen Lasten" und die Kosten der laufenden Unterhaltung (z.B. Grundsteuer, Müll, kleine Reparaturen). Der neue Eigentümer (der Beschenkte) ist grundsätzlich für "außergewöhnliche Lasten" zuständig (z.B. Dachsanierung, neue Heizung). In der Praxis wird dies im Notarvertrag jedoch oft individuell angepasst. Man spricht dann vom "Bruttonießbrauch" (Schenker zahlt alles) oder "Nettonießbrauch". Diese vertragliche Gestaltung hat wiederum Auswirkungen auf die steuerliche Anerkennung von Werbungskosten.

Schenkungsteuer optimieren durch den 10-Jahres-Zeitraum

Kombiniert man den Nießbrauch mit den persönlichen Freibeträgen (z.B. 400.000 Euro pro Kind und Elternteil), lässt sich oft ein Millionenvermögen völlig steuerfrei übertragen. Da die Freibeträge alle 10 Jahre neu ausgeschöpft werden können, ist eine frühzeitige Übertragung unter Nießbrauchvorbehalt die effektivste Methode zur Erbschaftsteuervermeidung. Sollte der Schenker innerhalb von 10 Jahren versterben, wird der Nießbrauch steuerlich zwar anteilig korrigiert, dennoch bleibt der Vorteil der frühen Wertfestschreibung oft erhalten.

Was ist die "Vorfälligkeitsentschädigung" für das Finanzamt?

Ein wichtiger Punkt ist die Obergrenze des Jahreswertes. Gemäß § 16 BewG darf der Jahreswert des Nießbrauchs höchstens den 18,6-fachen Teil des Immobilienwerts betragen. Dies soll verhindern, dass durch künstlich überhöhte fiktive Mieten die Schenkungsteuer auf Null gerechnet wird. Unser Rechner prüft diese Grenze automatisch und deckelt den Wert gegebenenfalls, um Ihnen eine rechtssichere Orientierung zu bieten.

Löschung des Nießbrauchs im Todesfall

Der Nießbrauch erlischt automatisch mit dem Tod des Berechtigten. Er ist weder vererblich noch übertragbar. Für die Löschung im Grundbuch genügt in der Regel die Vorlage der Sterbeurkunde, sofern die Löschung "bei Nachweis des Todes" bereits im ursprünglichen Vertrag vereinbart wurde. Damit geht das volle Eigentum (das "nackte Eigentum") automatisch in das unbeschränkte Eigentum des Beschenkten über – ohne erneute Steuerprüfung.

Nießbrauch bei Verkauf: Die Immobilienrente

Auch beim Verkauf einer Immobilie kann ein Nießbrauch vereinbart werden (Rückmietverkauf oder Teilverkauf). Der Verkäufer erhält einen Teil des Kaufpreises sofort ausgezahlt, behält aber das Recht, lebenslang darin zu wohnen oder die Immobilie zu vermieten. In diesem Fall wirkt der Nießbrauch wertmindernd auf den Kaufpreis. Für Senioren kann dies ein Weg sein, gebundenes Immobilienvermögen liquide zu machen, ohne das gewohnte Umfeld verlassen zu müssen.