Mieterhöhungs-Prüfer

Erklärung & FAQ

Dieser Mieterhöhungs-Prüfer ist eine schnelle Orientierung für Wohnraummietverträge in Deutschland. Er ersetzt keine Rechtsberatung, hilft dir aber, typische Stolpersteine in Sekunden sichtbar zu machen: Wie stark steigt die Nettokaltmiete in Prozent? Greift eine Kappungsgrenze (20 % in drei Jahren oder – in vielen Städten per Landesverordnung – 15 %)? Passt der Zeitpunkt zu den gesetzlichen Fristen? Und liegt die geforderte Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete (z. B. Mietspiegel)?

So nutzt du das Tool: Trage deine aktuelle Nettokaltmiete und die verlangte neue Nettokaltmiete ein. Betriebskosten/Vorauszahlungen gehören nicht in die Kaltmiete-Berechnung. Danach wähle die Art der Mieterhöhung: „Vergleichsmiete (§ 558)“, „Modernisierung (§ 559)“, „Indexmiete (§ 557b)“ oder „Staffelmiete (§ 557a)“. Je nach Auswahl blendet der Prüfer passende Zusatzfelder ein (z. B. Mietspiegel-Wert, Wohnfläche oder Indexwerte).

Vergleichsmiete (§ 558): Der Vermieter darf eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, aber nicht „beliebig oft“. Zum gewünschten Wirksamkeitsdatum muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein; außerdem darf das Erhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Wenn du das Zugangsdatum des Schreibens angibst, berechnet der Prüfer die frühestmögliche Fälligkeit (bei Zustimmung) zum Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang. Zusätzlich kannst du einen Wert aus deinem Mietspiegel eintragen (Monatsbetrag oder €/m² × Wohnfläche). Liegt die verlangte neue Miete darüber, warnt dich der Prüfer – unabhängig von der Kappungsgrenze.

Kappungsgrenze: Selbst wenn der Mietspiegel höher wäre, darf die Nettokaltmiete innerhalb von drei Jahren nur bis zur prozentualen Grenze steigen. Grundsätzlich sind das 20 %, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Grenze auf 15 % abgesenkt sein. Wähle deshalb die passende Prozentgrenze aus. Der Prüfer zeigt dir transparent die rechnerische Obergrenze und markiert, ob die Forderung darüber liegt.

Modernisierung (§ 559): Hier wird nicht am Mietspiegel angeknüpft. Grundsätzlich darf die Jahresmiete um 8 % der anrechenbaren Modernisierungskosten erhöht werden. Gleichzeitig gilt eine Euro-Kappung pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren: maximal 3 €/m² monatlich, bei Ausgangsmieten unter 7 €/m² maximal 2 €/m². Das Tool berechnet beide Grenzen und nimmt die kleinere. Achtung: Reine Instandhaltung ist herauszurechnen und Fördermittel mindern die anrechenbaren Kosten. Für die Wirksamkeit kommt es außerdem auf die formale Erklärung an (Textform, nachvollziehbare Berechnung). Das Tool kann Formfehler nicht erkennen, erinnert dich aber an die typischen Punkte im Schreiben.

Indexmiete (§ 557b): Bei Indexmiete ist der Verbraucherpreisindex der Maßstab. Während der Indexmiete muss die Miete grundsätzlich mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Anpassung muss in Textform erklärt werden und wird mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang fällig. Trage alten und neuen Indexwert ein, damit der Prüfer die rechnerische Zielmiete ausgibt.

Staffelmiete (§ 557a): Bei Staffelmiete stehen die Erhöhungen bereits im Vertrag. Während der Laufzeit sind Erhöhungen nach § 558 bis § 559b grundsätzlich ausgeschlossen. Wenn dir eine „zusätzliche“ Erhöhung angekündigt wird, lohnt sich ein Blick in den Vertrag und die Staffel-Tabelle.

Praktischer Tipp: Sammle Unterlagen. Für § 558 brauchst du eine Begründung (Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten). Für § 559 brauchst du eine Kostenaufstellung und die Abgrenzung zur Instandhaltung. Wenn dir Nachweise fehlen oder Fristen zu knapp wirken, antworte schriftlich (Textform reicht) und fordere die Unterlagen an. Für eine verbindliche Einschätzung: Mieterverein oder Fachanwalt.

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